hesm01/houshanren

1 城北副中心

**区域：**以勾庄一带为核心，由运河新城、北部新城核心区组成，辐射良渚组团、瓶窑组团

**发展定位：**以商业、商务和文化为主导功能，打造集生活居住、商务办公、商贸物流、旅游休闲、文化创意、总部经济为一体的城市北部楼宇经济示范区

_2 _城西科创城市副中心

**区域：**以未来科技城和青山湖科技城为核心，辐射临安东部、余杭西部等区域

**发展定位：**重点发展信息经济、生物医药、新材料、科创服务和文化创意等产业

_3 _江南副中心** **

区域：由滨江区、萧山城区和江南临江区块组成 

发展定位：打造以高新研发、商业商务和居住为主导的现代化智慧城区和远景商务中心 

_4 _富阳副中心

**区域：**以鹿山新城、银湖新城等为重点区块

**发展定位：**大力发展文化创意、科技研发、金融服务、信息技术和总部经济等，打造杭州西部总部楼宇经济示范区

_5 _大江东副中心

**区域：**由江东新城、临江新城、空港新城和前进工业园区四大片组成

**发展定位：**大力发展智能制造业、现代服务业等高技术产业，打造以先进制造业为主导的都市工业型楼宇经济示范区

_6 _下沙副中心

区域：以杭州经济开发区和高教园区为骨干区域 

**发展定位：**以高新技术产业和先进制造业为基础，打造集教育、科研、商务和居住等功能于一体的复合型楼宇经济示范区

7 临平副中心

**区域：**由临平新城、钱江科技城、九乔商贸城、塘栖新城、崇贤新城以及老城区等板块组成

**发展定位：**融总部商务、商业金融、文化展示、旅游休闲和高端居住等于一体的生态智慧型楼宇经济示范区

7.2017年杭州各板块地王及楼面价地图

8.2017年杭州各板块房价地图

9.2017年杭州热门板块和最高地价参考图

10.2018年各板块楼市供应库存

2018杭州在售120余盘预计还有6万多套的供应量，而100来个新盘以及地块预计今年将有1000多万方的房源将会入市。其中余杭、萧山板块不管是在售楼盘量还是后续的供应量占比依旧比较大，仍是2018年的供应助力。而上城、下城、滨江依然是不管是续销房源还是和后续的板块供应，都捉襟见肘，板块内房源供应紧张。 从续销楼盘看来，2018年万元房占比38%，占比依旧比较大。但是从房源分布上来看，1字打头的楼盘多分布在大江东、临平、崇贤、闲林以及、富阳、临安几个距离主城区较为偏远的地方，原先的丁桥、下沙、九堡等传统意义上的万元房板块已消失。 续销楼盘中万元盘虽然占比较大，但是 2016年以来，土地市场就较为火热，各个板块楼面价都创新高，临平、闲林楼面价已经突破1万7，开发商的拿地成本越来越高。在下面表格中，我们可以看出，后续将供应的楼盘中，楼面价在万元以内的仅占13%。即使是为了保本，未来开发商也必须提高房价，所以在即将入市的新盘中万元盘会却越来越少。而随着临平、闲林等板块楼面价攀升，这两个区域也将逐渐退出万元盘板块。 城东新城和艮北新城作为改善购房者所热衷的板块，随着大批楼盘的相继售罄，一直经历着房荒的困扰。而今年，城东新城板块除了万科中央公园、淮矿东元府、新天地金色时光会相继推出剩余房源，世茂钱塘天誉也已经具备了申领预售证的条件，三湘印象、金茂、淮矿分别拿下的3宗宅地预计今年也会面世。

艮北新城地铁绿城杨柳郡和杭实天成府均有1000多套的库存量，另外，润和武林郡，招商公园1872和越秀的一宗宅地预计今年将入市，缓解板块内的库存紧张状况。

除了城东新城和艮北新城改善购房者选择的余地增多，近两年比较热门的萧山城区板块选择的余地依旧很大，除了在售的13个项目将近4000套房源，后续预计还有十余个新盘即将加推。是钱江南岸改善房源较为集中的一个板块。

另外，运河新城作为规划中的城北城市副中心房荒已久，去年金科拿下的2宗宅地将填补一直以来运河新城在新房市场上的空白。而从楼面价来看，未来这个板块将是改善购房者的一个新选择。 2018年，不管是武林新城、钱江新城、奥体还是申花板块都将迎来新的房源注入，大批豪宅入市，也让高端改善人群选择性增多。

作为传统意义上的豪宅聚集区，钱江新城不仅有华联钱塘公馆以及去年年底刚入市的信达滨江壹品，滨江保利翡翠海岸也将在本月中下旬入市，中海钱江湾、金隅中铁景芳地块项目的入市，将为板块的豪宅注入新活力。

武林新城朗诗乐府、朗诗熙华府、首开武林8栋还会有新房源加推，但是也仅有300余套房源，后续供应量短缺。

申花板块作为近两年新崛起的豪宅板块，不管是在售房源还是后续供应量都比较充足，目前板块内合景天銮、融信公馆ARC、融创宜和园、首开杭州金茂府都将有比较多的房源相继加推。而后续融信庆隆地块、绿城建发沁园预计也会在今年面世，但是从两个项目的楼面价都突破了4万+来看，开发商为了保本，开盘房价或突破6万。

总体来说，由于近两年来土地供应加大，楼市的后续库存还是比较充足的。近期可能不少人发现接到销售的电话变多了，开发商对于购房者的要求也没有那么强硬，接受三成首付的楼盘在逐渐增多，也有少数楼盘开始接受公积金贷款，对于购房者来说这些都是一个不错的转向，还没买到房的可以多多关注接下来的楼市动向，以便及时入手合适的房源。

二：关于房子要知道的一些概念

一些房产的基本名词有助于看懂规划图

1.用地性质 

2.容积率

3.买房时定金 订金 诚意金 认筹金 区别

综上所述，后三者都是可以无条件退款的，即使是这样，签订任何条款是也要看清楚，要留心眼。例如在房产中介门店看房时，如果需要付意向金的话，只要收下房产中介开具的收据即可。对于房产中介人员提出的签订协议的要求，一定要慎重，如果房屋买卖双方仅仅是想建立一个定房关系的话，在签约时，可以要求中介公司将“居间协议”附件“房屋买卖协议”划掉，以保护自己的权益。

4. 绿化率多少合适 住宅小区绿化率标准

5.楼层净高

6.为什么每层住宅楼层默认高是在 3 米左右？

7.杭州2017年的现房销售政策

现房销售时代，真的来临了吗

杭州土地出让取消现房销售规则

8.3分钟！搞定杭州人才居住证！ 

9.买房选择东边套 西边套 还是中间套？

边套：边套是指有一面墙完全承受日晒的套房，其中在东边的称东边套，西边的西边套。西套因为承受下午日晒，俗话说西晒，居室内相对较热。

中间套：中间套是2个边套（东边套、西边套）中间的房子，一般客厅、餐厅、阳台连为一体，阳台较大、视野较为开阔。

10.公摊面积

公摊面积的计算方法：

1．房子分摊的公用建筑面积＝房子公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／房子套内建筑面积之和。

2．公用建筑面积＝整栋房子建筑物的建筑面积－整栋建筑物各套（单元）套内房子建筑面积之和－已作为独立使用的空间销售或者用来出租的地下室、

车棚及人防工程等建筑面积。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

11.房子如何买及首付要求

12.二手房购买攻略

https://zhuanlan.zhihu.com/p/33623170 杭州二手房看房、询价、谈判、过户技巧

三：杭州开发商信息与对比(还没写)

四：杭州房产信息渠道

1.透明售房网

http://www.tmsf.com/

最专业、最权威，具有独家成交数据的房地产网.网签信息。拍地信息都很及时准确。

找新房不需要中介直接看上面的电话拨打即可。

http://www.tmsf.com/index.jsp  资讯

http://www.tmsf.com/newhouse/property_330184_205726779_control.htm  理解销控表

http://map.tmsf.com/map.html?locationtype=city&locationid=33 地图找房

http://www.tmsf.com/zt/landspecial/  土拍

2.口水楼市

http://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum-2-1.html

里面多数是狭隘的杭州区域喷子。多关注房产动向和规划信息。

3.19楼房产

http://house.19lou.com/

老牌有用的不多了。

4.公众号

1. 杭州住宅销售数据 ---- 每天的销售数据(重点关注)

2. 拿地宝 ---- 土拍信息，土地规划(重点关注)

3. 杭州发布 —  权威的信息发布(重点关注)

4. 透明售房网 —  微信端的透明售房网咨询整合(重点关注)

5. 杭州口水楼市 —  网友论坛每天的咨询汇总(重点关注)

6. 杭州住保房管 —  住保房管的政策信息公布获取渠道

7. 杭州公安 —  便民查询，政策咨询

8)  层楼 —  个人评楼公众号(重点关注)

9)  独立评房 —  个人评楼公众号

10. 维维说房 —  个人评楼公众号(重点关注)

11. 丁祖昱评楼 —  个人评楼公众号(重点关注)

12. 严肃买房报告 —  个人评楼公众号

13. 微余杭 —  

14. 今日拱墅 —  (重点关注)

15. 杭州建设

16. 乐活在杭州

17. 良渚文化城

5.政府网站

http://www.hzplanning.gov.cn/index.aspx?tabid=07c0f0db-9512-42f7-bf32-ce460a52e870  杭州市测绘局

http://www.yuhang.gov.cn/zmhd/wlwz/yggs/  余杭 

http://xxgk.xiaoshan.gov.cn/col/col1310582/index.html 萧山 

http://www.gongshu.gov.cn/col/col1228928/index.html  拱墅 

http://www.hzxh.gov.cn/col/col1177936/index.html 西湖 

http://www.shangcheng.gov.cn/col/col1267801/index.html 上城

6.一些QQ群

Q群:284513258

Q群:554239288

五：地铁交通规划与现状

1.目前的杭州地铁(2018.02)

2.杭州三期地铁(2022)

3. 杭州地铁3期线路图（卫星）

4.当前杭州交通地图(2017)

5.规划局杭州道路交通规划图2017版(2022)

（包含二绕，中环，杭甬高速调整为快速路）

6.综合交通枢纽体系图

 

7.“杭州中环”2018年开工

“杭州中环”为杭州都市区非收费快速公路。而中环打通后，只要花上40分钟，就能从临平到老余杭，时间缩短了近一半。 全线沟通了杭州义蓬、瓜沥、临浦、余杭、良渚、瓶窑等六大组团，以及临平副城、富阳区和嘉兴海宁、桐乡、绍兴柯桥等地。节点路段今年开工，全线力争2021年建成。

8.杭州水上巴士

http://hz.bendibao.com/traffic/shuishangbus/

六：拆迁

杭州城中村拆迁时间一览表（更新中）

1.三改一拆是什么

       “三改一拆”指的是旧住宅区、旧厂区、城中村改造和拆除违法建筑。

　　旧住宅区改造范围

　　国有土地上与各镇街规划不相冲突，1997年前建造的无物业管理、无房屋维修基金，且存在功能不全、环境脏乱差等严重影响居民生活等问题的老旧住宅区。

　　 旧厂区改造范围

　　工业园区、企业集聚区内土地利用效率低的厂区；镇街建设区中与近期发展规划不符需改造的厂区；国家产业政策规定禁止类、淘汰类、限制类产业的厂区，以及其他需要改造的旧厂区。

　　城中村改造范围

　　主要是农村住房“二合一”改造建设项目（以宅基地换城镇公寓式住房与以承包地换城镇社保同步进行、一步到位，农民变居民）。

　　拆除违法建筑范围

　　对全区1999年以来违反土地管理等法律法规和城乡规划，未批先建、超标违建、乱搭乱建的违法建筑，历年立案查处的违法建筑，涉及旧住宅区、旧厂房和城中村改造的违法建筑进行重点清理整治。

2.2018拆迁大幕-主城要拆4万户、萧山8000户、临安1500户

新闻链接

截至去年12月，杭州共有69411户住户完成签约，完成69个村整村征迁“清零”。2018年杭州拆迁已拉开序幕. 杭州主城区计划再完成56个村的整村征迁，3个村的综合整治，同时全年完成住户拆迁4万户，确保80%以上安置房项目实现开工，回迁安置1万户。 据萧山区政府工作报告，2018年萧山将启动12个、力争完成20个以上城中村改造，拆迁农户8000户以上。 2018年，余杭拆迁工作继续进行。据余杭区2017-2019年城中村改造计划，2018年余杭区预计将完成拆迁3765户。 2017年临安全面推进32个区块改造项目，完成拆迁签约6219户、187万平方米，拆迁总量远超过去五年总和。 2018年临安计划实施城中村改造36个区块，完成拆迁1500户。

3.2018年棚户区改造计划(第三批)

4.主城区城中村改造五年（2016-2020）攻坚行动计划

2017年1月，杭州主城区城中村改造攻坚行动被列入了《杭州市城市建设“十三五”规划》。作为全面实施“十三五”规划和市区城中村改造的攻坚之年。

5.2017年主城区拆迁表

6.余杭区2017-2019年城中村改造示意图

7.杭州各区拟订 2018 年“三改一拆”旧住宅区改造计划

截至2017年10月16日，杭州全市拆除违法建筑10856.1万平方米，

其中2017年拆除2106.4万平方米，完成今年1400万拆违目标任务的150.5%，拆后土地利用率72%；

累计“三改”13590万平方米，其中2017年完成2003.6万平方米，完成今年1435万“三改”目标任务的139.6%。

目前，各区正对照上述要求，结合实际开展前期勘察、设计，合理确定项目实施主体、范围、内容、工期、方案、经费等具体要素，编排项目计划和资金预算。

七：2017-2021年杭州市区住宅用地供应中期规划汇总表

八：土拍分析

1. 透明售房网-杭州土地市场分析

2. 近一年土地成交档案 2018.02

（主城区及部分萧山、余杭热点地块)

九：2020年人口目标 

2016年底，按年末常住人口统计，北京是2172.9万人，上海是2419.7万人，广州是1404.35万人，深圳是1190.84万人。而杭州是多918.8万人。

哪怕是与现在人口最少的深圳相比，未来几年的杭州，起码也还要增加近300万人，才能在人口规模上，初步赶上深圳。

杭州上报国务院批复的《杭州市城市总体规划（2001-2020）（2016年修订）》（以下简称《总体规划》）中，到2020年时的人口目标，是1000万。

按照《2017年杭州人才引进政策》，杭州的目标是，到2020年，人才数量达到约250万人。 

也就是说，1000万人的杭州，每4个人中，就有一个是人才。

即将来到杭州的80万人，会留在杭州的哪些地方？？？

按照《总体规划》：“城市规模方面，到2020年，中心城区常住人口控制在400万人以内。”

而截至到2016年底，一直被称为杭州主城区的地方，加起来的人口，已经超过371万。 

这也就意味着，2017-2020这四年中，主城区引进的人才，不到29万。如果扣除主城区的自然增长，如按2016年的28440人（出生37504人减去死亡9064人）静态增长计算，这4年主城区自然增长的人口也会超过11万。 

也就是说，如果真的按照400万人的人口指标来控制，主城区的人才导入，未来几年，只有区区不到18万。

所以就明白，为何杭州会停止购房落户了。再不停止，人才的名额，都被有钱的土豪抢走了。 

而剩下的62万人才们，不好意思，只能到主城区以外的地方去了。

主城区以外的地方，都在这里。

这些地方，占据了杭州60%的人口。尤其是萧山和余杭，加起来有276万人，占比超过一半。 

而其中，属于杭州城区的萧、余、富、临四区，人口加起来高达408.49万，比主城区的人口还多了37万多。 

未来，引进的人才，大部分落到主城区之外的地方，这些地方的人口比重，还会提升。

由中心向周边疏导、多组团、多副中心并驾齐驱的分布，将是未来杭州的城市格局。

这与当前《总体规划》的原则、方向，还有政府的卖地分布、产业规划，密不可分。 

按照《总体规划》，除了“一主三副”（一主城及江南、临平、下沙三副城）格局不变，有些细微的变化，比如，塘栖组团不见了： 

新的六大组团，分别是：余杭组团（未来科技城）、良渚组团、瓶窑组团、义蓬组团（大江东新城）、瓜沥组团和临浦组团。

十：杭州重点发展项目

“十三五”时期重点培育的17个增长极

 城东新城、国际会展中心（奥体城）、望江新城智慧产业园、西溪谷、大运河中央商务区、东部湾总部基地、未来科技城、滨江智慧新天地、

杭州新天地（下城区）、之江新城、黄龙板块、江东新城、临江新城、空港新城、湘湖文化旅游创意园、鹿山新城、特色小镇。

1.城东新城

2.国际会展中心（奥体城）

3.望江新城智慧产业园

4.西溪谷

5.大运河中央商务区

6.东部湾总部基地

7.未来科技城

8.滨江智慧新天地

9.杭州新天地（下城区）

10.之江新城

11.黄龙板块

12.江东新城

大江东产业集聚区管委会发布了杭州江东站枢纽战略研究采购公告。2月12日，中标结果公布。规划有多个重点，包括江东枢纽站的选址规划、功能定位、线路对比等，都提上了日程。 ，根据中国铁路总公司和浙江省人民政府联合批复的《杭州铁路枢纽规划（2016－2030年）》，提出杭州铁路枢纽将形成“一轴（沪昆、宁杭甬通道）两翼（城西通道和江东通道）”总体布局，新建杭州西站、江东站和萧山机场站。

根据铁路枢纽规划，江东站主要办理大部分区域城际动车、枢纽环线市域客车始发终到及通过作业，规划有杭绍台铁路、沪乍杭铁路引入江东站，同时通过杭州南站至江东站联络线，可将杭长、杭甬、杭黄等铁路引入江东火车站。江东站将成为杭州江东区域城际动车始发终到的铁路枢纽站。

13.临江新城

14.空港新城

15.湘湖文化旅游创意园

16.鹿山新城

17.特色小镇

十一：杭州市政规划

1.杭州市政五年规划

2.2017年杭州市政府工作报告

3.杭州往事，十年一觉杭州梦

4.杭州市“十三五”重大建设项目表.docx

5.杭州各区拟定2018拆迁改造计划;六个火车站!杭州中轴快线、中环规划出炉

十二:关于学区

1.分表制度

2.学区划分

2018杭州各区小学学区划分汇总（更新中）

2017年杭州城区学区划分

2017杭州各区学区划分大汇总

十三: 配套设施分析(道路，医院，学校，综合体)

1.综合体

杭州各城区中大型购物中心数量、体量分布情况（商业面积≥5万㎡的购物中心）【截止到2018.02】

城区	板块	项目名称	项目地址	商业面积（㎡）
上城区	市中心	湖滨银泰IN77-A/B/C/D/E	上城区延安路258号	207000
	市中心	西湖银泰城	上城区延安路98号	70000
	市中心	利星尚城1157	上城区中山南路77号	100000
	市中心	杭州解百购物广场	延安路179号(近解放路)	130000
下城区	市中心	嘉里中心	下城区延安路353号	108000
	市中心	杭州大厦购物中心	武林广场1号	180000
	市中心	国大城市广场	延安路609号	60000
	市中心	武林广场地下商场	武林广场	66000
	华丰	阳光银泰城	东新路822号	100000
	新天地	新天地购物中心	下城长浜路与新天地街交叉口	120000
	新天地	新天地G193生活广场	下城长浜路（原东新东路）与安桥路交叉口	63000
拱墅区	祥符	万融城	祥富路与杨家浜路东南角	70000
	祥符	万达广场	杭行路666号	167000
	桥西	天阳D32	小河路306号	80000
	申花	城西银泰城	丰潭路380号	290000
	大关	运河上街	金华路80号	80000
	大关	水晶城	上塘路458号	88000
	大关	远洋·乐堤港	大关路与丽水路交叉口	150000
	申花	中粮·大悦城	拱墅区莫干山路与隐秀路交叉口	200000
西湖区	西溪	西溪印象城一、二期	五常大道1号	210000
	西溪	西溪银泰城	文一西路与崇仁路交叉口	115000
	西溪	龙湖西溪天街	蒋村	130000
	文教区	西城广场	文二西路551号	55500
	市中心	黄龙万科中心一期	学院路77号	65000
	三墩	龙湖紫金天街	三墩	67500
	紫金港	古墩印象城	古墩路588号	52761
	紫金港	五洲国际广场	西湖区余杭塘路799号	80000
江干区	钱江新城1期	天虹百货	新塘路108号中豪五福新天地	73000
	钱江新城1期	庆春银泰	景昙路18-26号	60000
	钱江新城1期	杭州大厦501城市广场	景昙路16号	60000
	钱江新城1期	万象城	钱江新城锦路、民心路交叉口	224000
	钱江新城1期	凯德来福士	新业路228号	116000
	钱江新城1期	高德置地广场	钱江新城解放东路45号	100000
	钱江新城1期	砂之船波浪文化城	江干区解放东路8号	50000
	下沙金沙湖	银泰百货下沙工厂店	海达南路与下沙路交叉口西南角	98000
	下沙金沙湖	龙湖·金沙天街	下沙金沙大道560号	101700
	下沙金沙湖	金沙印象城	金沙湖	56686
	下沙金沙湖	国芳购物中心	九沙大道以南、九乔路以北、久福路以东、久盛路以西	100000
	下沙开发区	下沙宝龙城市广场	浙江工商大学北门对面	100000
	下沙开发区	福雷德广场	文泽路99号	64000
	城东新城	杭州中央车站广场	江干区东宁路与鸿泰路交叉口	104,000
	城东新城	杭州港龙城	明月桥路与鸿泰路交叉路口	100000
	城东新城	东站西子国际	彭埠街道东宁路新和嘉苑北350米	80000
滨江区	滨江区政府	星光大道一期	江南大道228号	70000
	滨江区政府	星光大道二期	滨盛路光辉路交叉口	87000
	滨江区政府	龙湖·滨江天街	江汉路1515号	147000
	一桥南	滨江宝龙城市广场	火炬大道与江南大道交汇处	140000
	一桥南	世茂中心	浦沿街道信诚路817号	60000
萧山区	萧山市北	萧山宝龙城市广场	建设一路与金鸡路交叉口	60000
	萧山新区	银隆百货	市心中路288号	122000
	萧山新区	lse城市生活广场	金城路333号	60000
	萧山新区	恒隆广场	工人路与山阴路交叉口东北角	60000
	萧山新区	旺角城新天地	市心中路123号	80000
	萧山新区	华润万象汇	市心路与金城路交叉口	104000
	瓜沥镇	杭州瓜沥七彩小镇	瓜沥镇建设四路与光华路交汇处	60000
余杭区	北部新城	西田城一、二期	金家渡路8号	100000
	良渚	永旺梦乐城	古墩路1888号	140000
	临平南苑	莱蒙商业中心	藕花洲大街与迎宾路交汇处	50000
	临平南苑	临平理想银泰城	余杭区世纪大道与迎宾路	180000
	临平南苑	余之城	迎宾路和临东路交界	110000
	临平山北	万宝城	荷禹路北沙西路交汇处	120000
	良渚	金地广场	古墩路与金渡北路口	65000
	未来科技城	西溪·北大资源海港城	文一西路与荆长大道交叉口	100000
	未来科技城	华元西溪欢乐城	未来科技城五常大道与华丰路西南方向	80000
大江东	江东新城	大江东宝龙城市广场	江东大道与横一线交叉口	67000
	江东新城	大江东龙湖天街	东南至国环三路、西至青六路、北至北二路	100000

今年将要开业的综合体更多，初步统计下大约有30个，其中有和来福士隔市民中心相望的高德置地广场，还有让人期待已久的大悦城等

2.学校

3.医院

十四: 各区域详细规划与价值分析

https://mp.weixin.qq.com/s/LXzDLVNGy9iybiw-Ic2ovA